Die eigene Immobilie umbauen: Eine gute Altersvorsorge

Eine zweite Wohnung dank zusätzlichem Treppenhaus

Rund 13 Millionen Einfamilienhäuser gibt es in Deutschland – die meisten mit einem ähnlichen Grundriss: in der oberen Etage Schlaf- und Kinderzimmer sowie ein großes Familienbad, unten Gäste-WC, Küche, Ess- und Wohnzimmer. Sind die erwachsenen Kinder aus dem Haus, wird deutlich weniger Platz benötigt und mehrere Räume stehen leer oder dienen bestenfalls als Abstellfläche.

Dies ist der richtige Zeitpunkt, um in den Umbau Ihres Hauses zu investieren und den Platz sinnvoll zu nutzen. Mit einer Einliegerwohnung bleiben Sie langfristig flexibel, können die Miete als Aufstockung zur Rente nutzen oder im Mehrgenerationenhaus familiäre Nähe schaffen.

Das Obergeschoss als Einnahmequelle

Mit cleveren Lösungen lässt sich auch ein klassisches Einfamilienhaus in ein Zwei-Parteien-Haus verwandeln. Bei unserem Beispiel entstanden mithilfe eines außen errichteten Treppenhauses (grün markiert) und einiger Umbaumaßnahmen auf beiden Ebenen zwei gleichwertige Wohneinheiten mit separatem Eingang.

Die alte Treppe wurde entfernt und der Platz kam der EG-Wohnung zugute. Das neue Treppenhaus kann durch die Abtrennung zu den Wohnungen niedrig beheizt werden. Nutzt man bei der Ausführung viele Glasflächen, werden zusätzlich Licht und Sonnenwärme eingefangen. Weiterer Vorteil eines außenliegenden Treppenhauses: Der Zugang zum Keller ist für alle Bewohner möglich.

In der unteren Etage wurden Gäste-WC und die Fläche der ehemals innenliegenden Treppe zum Duschbad umgebaut. Im Wohnraum wurde eine Wand eingezogen und so ein Schlafbereich abgeteilt. Die Küche bot bereits genug Fläche für einen Essplatz. Mit diesen Anpassungen ist nun das Wohnen auf einer Etage möglich.

Im Dachgeschoss wurde das Bad in ein modernes Duschbad umgewandelt. Durch den Rückbau der innenliegenden Treppe ließ sich ein kleiner Abstellraum unterbringen. Die beiden nicht mehr benötigten Kinderzimmer wurden zur Küche mit Essplatz und zum Schlafraum umgebaut. Auch die Installationsführung war bei diesem Beispiel einfach umzusetzen, da die Küchen und Bäder beider Stockwerke übereinanderliegen. So entstanden mit überschaubarem Aufwand zwei sinnvoll aufgeteilte Wohneinheiten, die selbst genutzt oder weitervermietet werden können.

Wann rechnet sich der Umbau?

Die Umgestaltung eines Einfamilienhauses in zwei getrennte Wohnungen kann eine deutliche Investition sein. Je nach Umfang und Qualität der nötigen Anpassungen variieren die Kosten hierfür stark und müssen im individuellen Einzelfall genau geprüft werden. Um die wirtschaftlichen Aspekte des Projektes besser bewerten zu können, hilft Ihnen eine Kosten-Nutzen-Rechnung.

Im ersten Schritt werden die Kosten identifiziert. Dazu gehören neben den Baukosten auch Planungs- und Genehmigungskosten. Im zweiten Schritt wird der Nutzen quantitativ bestimmt. Dies sind mögliche Mieteinnahmen, Steuervorteile und die Wertsteigerung des Hauses durch den Umbau. Rechnen Sie nun diese Werte gegeneinander auf, können Sie feststellen, ob bzw. wann sich das Projekt wirtschaftlich rentieren wird. Planen Sie dabei jeweils einen Puffer für etwaige Risiken ein wie z. B. unvorhergesehene Baukosten, höhere Versicherungen, Leerstand oder eine negative Mietpreisentwicklung.

Unabhängig vom Kosten-Nutzen-Effekt können aber auch sogenannte „weiche“ Faktoren wichtig sein bei der Entscheidung für oder gegen ein Projekt. Nutzen Sie die Einliegerwohnung zum Beispiel innerhalb der Familie, ist die gegenseitige Unterstützung im Alltag sicher viel wert in den folgenden Jahren. Daher sollte sie ebenso in die Kosten-Nutzen-Rechnung einbezogen werden wie die finanzielle Seite.