Bauen in zweiter Reihe?

Der Bebauungsplan zeigt, was möglich ist

Neues Bauland in bester Lage – diese Chance bieten die großen Selbstversorgergärten der Siedlungshäuser aus den 1950er- und 1960er-Jahren. Die über lange Zeit gewachsenen Wohngebiete verfügen bereits über technische Infrastrukturen wie Straßen, Versorgungs- und Kommunikationsleitungen, aber auch soziale Einrichtungen wie Schulen, Kindergärten, Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten und (Sport)-Vereine sind meist vorhanden. Außerdem liegen die Neubauten in zweiter Reihe durch den größeren Abstand zur Straße ruhiger.

Das Potenzial dieser sogenannten Pfeifenkopf- oder Hammergrundstücke erkennen Sie im individuellen Bebauungsplan. Ein Neubau im alten Gemüsegarten? Moderne Wohnungen in den Nebengebäuden? Eine Aufstockung des Bestandsgebäudes zum Mehrfamilienhaus? Oder doch eine Teilung des Grundstücks, um mit dem Verkauf der entbehrlichen Quadratmeter das eigene Bauprojekt zu finanzieren? Möglichkeiten kann es viele geben.

Was gilt es zu beachten?

Bei der Erschließung des hinteren Grundstücks kann es aber auch Herausforderungen geben, die berücksichtigt werden müssen: Ist die Zufahrt zum Gelände eher schmal, können zusätzliche Erschließungs- und Baunebenkosten auf Sie zukommen. Führt die Zuwegung über ein Nachbargrundstück, muss das Wegerecht rechtlich bindend festgesetzt sein, um spätere Auseinandersetzungen zu vermeiden.

Gleichzeitig müssen baurechtliche Vorgaben geprüft werden, zum Beispiel Abstandsflächen zu Nachbargrundstücken. Dies kann die Planung und Genehmigung kompliziert machen. Prüfen Sie daher möglichst frühzeitig anhand des individuellen Bebauungsplans genau die jeweiligen Bestimmungen vor Ort.

Städtebauliche Ordnung und Ortsbild bewahren

Der Bebauungsplan regelt rechtsverbindlich die bauliche und sonstige Nutzung von Grundstücken. Er stellt sicher, dass die Bebauung den städtebaulichen Zielen des jeweiligen Ortes entspricht. Im Gegensatz zur Bauordnung, die je nach Bundesland Anforderungen an Gebäude und Bauteile festlegt, ist der Bebauungsplan Sache der jeweiligen Gemeinde und kann in der Regel vor Ort oder auch online bei der zuständigen Baubehörde eingesehen werden.

Gibt es keinen Bebauungsplan, ist der Flächennutzungsplan interessant. Das ist ein vorbereitender Bauleitplan, der die geplante städtebauliche Entwicklung in Grundzügen darstellt. Die beabsichtigte Art der Bodennutzung wie zum Beispiel Wohnbauflächen, gewerbliche Bauflächen, Grünflächen oder Verkehrsflächen werden dargestellt. So dient der Flächennutzungsplan als Grundlage für die Aufstellung von Bebauungsplänen.

Das ABC des Bebauungsplans

Wollen Sie in zweiter Reihe bauen, sind vor allem die Baugrenze sowie die Grundflächenzahl entscheidend.

Die Baugrenze, grafisch meist als blaue Linie dargestellt, legt im Bebauungsplan fest, wo bzw. bis wohin ein Grundstück bebaut werden darf. Die Grundflächenzahl gibt dagegen an, wie viel Prozent eines Grundstücks insgesamt bebaut werden kann. Sie wird als Dezimalzahl angegeben und stellt sicher, dass ausreichend Grün- und Freiflächen erhalten bleiben. Auch die Geschossflächenzahl ist ein Maß für die bauliche Ausnutzung des Grundstücks und gibt das Verhältnis der gesamten Geschossfläche aller Vollgeschosse zur Grundstückfläche an, steuert also die Bebauung in der Höhe.

Wichtig ist auch die Angabe der Geschossigkeit, die mit römischen Ziffern im Bebauungsplan gekennzeichnet ist. Sie regelt, wie viele Vollgeschosse höchstens bzw. mindestens errichtet werden müssen. Ein ausgebautes Dachgeschoss oder ein Staffelgeschoss können meist zusätzlich entstehen.

Die möglichen Arten der baulichen Nutzung werden mit Großbuchstaben abgekürzt. Dabei steht zum Beispiel WR für ein reines Wohngebiet, WA sind allgemeine Wohngebiete, die überwiegend zum Wohnen genutzt werden. MI kennzeichnet Mischgebiete mit Wohnflächen und Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht beeinträchtigen, und GE weist Gewerbegebiete aus. Der Bebauungsplan legt auch fest, ob die Bauweise offen (o) oder geschlossen (g) sein soll, also ob Einzel-, Doppel- oder Reihenhäuser vorgesehen sind. Dazu können weitere Gestaltungsvorschriften kommen wie Vorgaben zur Dach- oder Fassadengestaltung, Materialien, Farben oder Gestaltungselementen, die das Ortsbild harmonisieren sollen. Genauso kann es Vorschriften geben zu Grünflächen und Bepflanzung.

Fazit

Wichtig zu wissen: Grundsätzlich ist der Bebauungsplan bindend. Überschreitungen sind illegal und können rechtliche Konsequenzen haben. Allerdings ist es in bestimmten Fällen möglich, eine Bebauung über das im Bebauungsplan festgelegte Maß hinaus zu realisieren. Wenn triftige Gründe vorliegen und das Vorhaben das Stadtbild oder die Nachbarschaft nicht negativ beeinflusst, kann bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde ein Antrag gestellt werden auf Abweichung oder Befreiung vom Bebauungsplan. Auch generelle Änderungen der Pläne sind möglich, zum Beispiel aus besonderen städtebaulichen Gründen wie der Schaffung von neuem Wohnraum. Dies ist allerdings ein längerer Prozess und wird nur bei wichtigen Gründen genehmigt.

Ein genauer Blick in den Bebauungsplan ist also immer ratsam, wenn Sie ein größeres Grundstück mit Bestandsgebäude erwerben oder ein in der Familie vorhandenes Grundstück optimal nutzen wollen. Sobald Sie wissen, was grundsätzlich vor Ort möglich ist, können Sie in die konkrete Planung einsteigen.